· 概 要 ·
今年以來我們?cè)啻翁岬轿覈拇媪糠抠J利率有調(diào)整的空間,而對(duì)比近期央行從“鼓勵(lì)”到“指導(dǎo)”的表態(tài),我們認(rèn)為,居民存量房貸利率的調(diào)整或逐步落地。根據(jù)我們的估算,存量房貸當(dāng)前的加權(quán)平均執(zhí)行利率或在4.8%附近。如果本輪存量房貸利率的調(diào)整目標(biāo)為最新投放的利率水平,即4.14%(2023Q1的平均利率),那么兩者差距超過60bp。截至今年上半年,存量的個(gè)人住房貸款余額總計(jì)38.6萬億元,如果按照60bp的幅度進(jìn)行利率調(diào)整,或?qū)?duì)應(yīng)減少銀行的年利息收入超2000億元,占2022年銀行業(yè)2.3萬億凈利潤的比例約10%。如果按照40bp的調(diào)整幅度進(jìn)行估算,對(duì)銀行凈利潤的影響或縮減至6.7%。邊際上,降低存量房貸利率會(huì)直接減少居民的月供支出,對(duì)消費(fèi)起到一定的支撐作用。風(fēng)險(xiǎn)提示:政策力度不及預(yù)期;假設(shè)和測(cè)算誤差風(fēng)險(xiǎn)。
(相關(guān)資料圖)
8月1日,央行、外匯局召開2023年下半年工作會(huì)議,會(huì)議提出“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率?!贝饲埃?月14日的上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上,央行貨幣政策司司長鄒瀾曾表示,“按照市場(chǎng)化、法治化原則,人民銀行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?!?/p>
實(shí)際上,今年以來我們?cè)啻翁岬轿覈拇媪糠抠J利率有調(diào)整的空間,而對(duì)比近期央行從“鼓勵(lì)”到“指導(dǎo)”的表態(tài),我們認(rèn)為,居民存量房貸利率的調(diào)整或逐步落地。
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為何調(diào)存量?資產(chǎn)、負(fù)債的利率倒掛
居民提前還貸潮仍在持續(xù),存量房貸降成本或是“破局”關(guān)鍵。此前我們就提出居民資產(chǎn)端和負(fù)債端的利率“倒掛”是引發(fā)居民提前還貸潮的重要背景。
實(shí)際上從去年2月開始,就首次出現(xiàn)了居民中長貸單月負(fù)增長的情況。到今年上半年,央行公布個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元,但6月末的個(gè)人住房貸款余額比去年年末還減少了2000億元,也就是上半年償還貸款規(guī)模近3.7萬億元,同比去年上半年的償還額多出近1.31萬億元。包括RMBS早償率指數(shù)也顯示,居民提前還貸的現(xiàn)象依然“高溫難降”,對(duì)銀行的收益和穩(wěn)定性持續(xù)造成影響。
隨著資產(chǎn)端收益率的回落,負(fù)債端成本卻相對(duì)剛性,使得居民傾向于重構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債表、提前償還貸款。
作為居民部門資產(chǎn)端的最大組成,房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格預(yù)期已發(fā)生了調(diào)整,近兩年70大中城市的房價(jià)同比也進(jìn)入了負(fù)區(qū)間。同時(shí),隨著市場(chǎng)化利率的走低,其他的金融產(chǎn)品提供的回報(bào)率相比往年也要偏弱,典型的例如余額寶的年化收益率已長時(shí)間低于2%、無風(fēng)險(xiǎn)的存款利率也接連下調(diào)。在負(fù)債端,我們主要考慮占比接近8成[1]的房貸成本。我國的房貸利率是有管理的,盡管市場(chǎng)利率已經(jīng)回落,房貸利率的調(diào)整幅度卻較為有限,尤其是存量部分的房貸。2021年底,新發(fā)放的個(gè)人抵押貸款利率高達(dá)5.63%。去年以來,新發(fā)放的房貸利率已經(jīng)有了比較明顯的回落,截至今年3月,新發(fā)放的平均利率相比21年底下行149bp。但存量房貸方面,點(diǎn)差是固定的,因此僅跟隨5年以上LPR利率調(diào)整了45bp(截至7月)。
根據(jù)我們的估算,當(dāng)前存量房貸利率的平均值仍然在4%-5%。尤其是在2020年和2021年那段時(shí)間投放的房貸利率更高,平均仍在5%以上。而這些還只是平均值,考慮到個(gè)體情況,也有部分居民償還的房貸利率水平還在6%附近。
因此,要減緩提前還貸的趨勢(shì)、穩(wěn)定融資需求,有必要同步調(diào)整居民負(fù)債端融資成本,尤其是存量房貸利率存在明顯的調(diào)整空間。
另一方面,房地產(chǎn)政策也在“調(diào)整優(yōu)化”。近月,30大中城市商品房成交數(shù)據(jù)顯示地產(chǎn)市場(chǎng)依然偏弱運(yùn)行。而7月政治局會(huì)議新增表述“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì),適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。我們認(rèn)為,對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)已在積極變化,存量房貸利率的調(diào)整也能夠降低居民購房成本及利息負(fù)擔(dān),有助于穩(wěn)定地產(chǎn)市場(chǎng)。
2
如何降成本?降點(diǎn)差or再融資
那么對(duì)于存量房貸,有哪些方式可以實(shí)現(xiàn)降成本?
對(duì)于具體操作,央行表示“支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”??紤]到我國當(dāng)前的房貸利率按“5年期LPR+點(diǎn)差”執(zhí)行,如果主要對(duì)存量房貸進(jìn)行降成本,銀行可以和部分居民“協(xié)商變更”點(diǎn)差水平。比如,對(duì)于那些當(dāng)前執(zhí)行的利率水平還在5%以上的客戶,如果將點(diǎn)差降至0,那么至少能夠?qū)⒗收{(diào)低80bp。又或者銀行可以以“統(tǒng)一打折”的方式進(jìn)行調(diào)降,也就是對(duì)點(diǎn)差進(jìn)行一致的壓縮。
類似給存量房貸降成本的措施,實(shí)際上在2008年前后也曾實(shí)施過。
受美國金融危機(jī)以及前期地產(chǎn)調(diào)控收緊的影響,2008年下半年,我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下滑。為了穩(wěn)定房地產(chǎn),寬松政策開始加碼。10月,央行發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》,開啟了存量房貸利率的調(diào)整進(jìn)程。在此前下限為0.85倍的基礎(chǔ)上,通知提出,商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。而且這個(gè)條款不只針對(duì)新發(fā)放貸款,也同樣適用于存量房貸利率,銀行可以與客戶協(xié)商進(jìn)行調(diào)整。
而“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)的復(fù)出,才真正推動(dòng)了存量房貸優(yōu)惠政策的加速落地。
由于存量房貸利率的下調(diào)會(huì)直接壓縮銀行的利潤,在央行政策最初推出的時(shí)候,銀行的實(shí)際執(zhí)行是比較猶豫的。
但是盡管央行在2007年叫停過轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù),當(dāng)時(shí)仍逐步有中小銀行重新推出“同名轉(zhuǎn)按揭”產(chǎn)品,即幫助客戶通過擔(dān)保公司擔(dān)保等手段將住房按揭轉(zhuǎn)移到能夠提供七折優(yōu)惠利率的其他銀行。實(shí)際上,就是部分銀行開始搶占存量的房貸市場(chǎng)??梢灶A(yù)見,為了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的房貸客戶,剩余的銀行也不得不加入利率調(diào)整的行列,居民的議價(jià)能力則明顯提高。
08年存量房貸優(yōu)惠與降息并行,部分銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的收益率下行超200bp。以工商銀行為例,在2009年,個(gè)人貸款收益率降至4.93%,比2008年的均值下降220bp。四大行中,收益率下滑幅度最低的中國銀行也實(shí)現(xiàn)了174bp的平均降幅。個(gè)人貸款收益的下行一方面源于抵押房貸利率的優(yōu)惠調(diào)整;另一方面也受2008年央行5次降息的影響。
此外,參考一些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的做法,居民貸款降成本也可以通過完善的再融資(re-finance)機(jī)制來實(shí)現(xiàn)。例如,美國的住房抵押貸款再融資可以大致分為4類:普通貸款再融資(rate-and-term)、提取現(xiàn)金貸款再融資(cash-out)、現(xiàn)金流入貸款再融資(cash-in)和其他貸款再融資。如果在利率下行周期,居民就有權(quán)利在一定還款周期后,和其他銀行協(xié)商用更優(yōu)惠的貸款替換原來的貸款。而且由于當(dāng)?shù)鼐用穸鄶?shù)選擇長期固定利率的貸款(fixed rate mortgage),這也意味著他們可以鎖定新的優(yōu)惠利率,避免市場(chǎng)利率重新上行帶來的付息壓力。這也使得盡管2022年以來美聯(lián)儲(chǔ)大幅加息,但存量房貸利率幾乎沒有回升。
所以,除了已經(jīng)鎖定非常優(yōu)惠利率的,大部分美國居民都會(huì)選擇在合適的時(shí)點(diǎn)對(duì)房貸進(jìn)行再融資。尤其是在2020年疫情以后,隨著房貸利率創(chuàng)出新低,居民抵押貸款重新再融資的規(guī)模迅速上升,最多的時(shí)候達(dá)到同期購買新房借貸規(guī)模的1.7倍。由此,市場(chǎng)利率的下行也能夠順利向存量的房貸利率傳導(dǎo),到2022年3月,美國所有未清償房貸的平均利率相比2019年末已回落63bp。
總結(jié)來看,我們認(rèn)為,要推動(dòng)存量房貸降成本,央行仍有必要進(jìn)一步提供政策激勵(lì)。在2008年那輪存量利率調(diào)整中,轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)發(fā)揮了重要的作用。而在2019年央行就發(fā)布公告,強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁提供個(gè)人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)(公告〔2019〕第16號(hào))。我們認(rèn)為,如果缺乏類似轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)等的推動(dòng)力量,要支持銀行落實(shí)房貸調(diào)整,可能會(huì)比較困難。
其實(shí)長期來看,我們認(rèn)為最根本的,是要建立我國居民部門的再融資渠道,這樣才能夠提高居民的議價(jià)能力,實(shí)實(shí)在在的保障居民的合理利益。
3
調(diào)整存量房貸,影響有多大?
存量房貸利率如果進(jìn)行調(diào)整,最直接的影響是對(duì)消費(fèi)起到積極的支持作用。因?yàn)檫@對(duì)于居民部門而言,相當(dāng)于降低了負(fù)債成本,減少了居民每個(gè)月的月供開支,邊際上對(duì)消費(fèi)是有一定托底作用的。
另外一方面的影響是商業(yè)銀行利潤。投放利率明顯偏高的貸款主要就集中在2018-2021年,這部分存量貸款當(dāng)前的利率水平普遍還在5%以上。由于這部分個(gè)人房貸的投放時(shí)間尚短,占存量房貸規(guī)模的比例不低,降利率的影響就會(huì)比較顯著。
根據(jù)我們的估算,存量房貸當(dāng)前的加權(quán)平均執(zhí)行利率或在4.8%附近。如果本輪存量房貸利率的調(diào)整目標(biāo)為最新投放的利率水平,即4.14%(2023Q1的平均利率),那么兩者差距超過60bp。截至今年上半年,存量的個(gè)人住房貸款余額總計(jì)38.6萬億元,如果按照60bp的幅度進(jìn)行利率調(diào)整,或?qū)?duì)應(yīng)減少銀行的年利息收入超2000億元,占2022年銀行業(yè)2.3萬億凈利潤的比例約10%。如果按照40bp的調(diào)整幅度進(jìn)行估算,對(duì)銀行凈利潤的影響或縮減至6.7%。
銀行凈息差已在低位,存款利率或也仍存在一定調(diào)整空間。作為銀行核心優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),存量房貸利率的調(diào)整或?qū)?duì)銀行凈息差帶來一定影響。截至2023年3月,商業(yè)銀行的平均凈息差已經(jīng)降至1.74%。
因此,隨著存量房貸利率的調(diào)整,為了支持銀行的穩(wěn)健經(jīng)營,我們預(yù)計(jì)我國存款利率聯(lián)動(dòng)調(diào)整或也存在空間;同時(shí),降準(zhǔn)的可能性也在提升。
風(fēng)險(xiǎn)提示:政策力度不及預(yù)期;假設(shè)和測(cè)算誤差風(fēng)險(xiǎn)。
備注:1.根據(jù)新浪財(cái)經(jīng)援引中國金融雜志《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》數(shù)據(jù)
(梁中華為海通證券研究所首席宏觀分析師)
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