民營企業(yè)家黃小波怎么也想不到,在人生的黃金年齡投身于家鄉(xiāng)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)發(fā)展,20年過去了,經(jīng)過一代人的努力與奮斗,現(xiàn)在的工業(yè)城已初具規(guī)模,部分園區(qū)業(yè)已投入使用甚至開始盈利,但已近花甲之年的黃小波卻還沒有享受到工業(yè)城建成后的喜悅及其帶來的利益。
2004年商海打拼多年小有成就的黃小波下決心回到家鄉(xiāng)博羅縣,實現(xiàn)對父老建設(shè)故鄉(xiāng)的承諾,并在當年6月成立惠州市鴻達實業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“鴻達實業(yè)”),負責對鴻達工業(yè)城項目的整體運作。
同年4月30日,羅陽鎮(zhèn)政府與黃小波的公司簽訂了《合作開發(fā)及招商協(xié)議書》,當?shù)卣當M征收近2000畝土地作為招商引資的項目用地,黃小波的公司負責協(xié)助羅陽政府進行招商引資工作,從此開始了他在故鄉(xiāng)博羅的第二次創(chuàng)業(yè)之旅。
此后數(shù)年,一直投入在工業(yè)城建設(shè)中的黃小波出現(xiàn)了資金投入過大,項目回報緩慢的情況,2011年,博羅縣出具的《審計報告》認定,截止當年十月,鴻達公司在工業(yè)園項目建設(shè)實際投入資金總額為1.4億元,但黃小波認為這些錢遠遠趕不上鴻達實業(yè)投入的3.5億,經(jīng)雙方協(xié)議后,決定將縣土地儲備中心保留的13萬平方米的工業(yè)用地和10萬平方米的商住配套用地用來解決鴻達實業(yè)的虧損問題。
2012年7月11日,博羅縣政府與惠州鴻達公司、羅陽鎮(zhèn)政府簽訂《合作開發(fā)鴻達工業(yè)城項目協(xié)議書》,就三方合作開發(fā)博羅縣鴻達工業(yè)城項目及解決征地遺留問題的有關(guān)事宜進行協(xié)商。
2020年,當?shù)卣谖锤嬷S小波的情況下,將約16萬平米的土地低價賣給第三方公司,購買土地的公司并沒有自己用地,而是租給了另外的公司。
關(guān)于土地被低價賣出一事,當?shù)卣ぷ魅藛T曾表示,被賣的土地并非鴻達實業(yè)名下的土地,所以不存在政府買賣了鴻達實業(yè)土地的情況。。。。
黃小波情況反應截屏
工業(yè)城初具規(guī)模 多家知名企業(yè)入駐
經(jīng)過近20年的開發(fā)建設(shè),加上隨著粵港澳灣區(qū)的大發(fā)展,鴻達工業(yè)城現(xiàn)在已經(jīng)初具規(guī)模。目前,鴻達工業(yè)城現(xiàn)有高科技企業(yè)14家,總部基地引入中國發(fā)明協(xié)會高科技成果孵化園同時再引入17家科技企業(yè),鴻達工業(yè)城已建成投產(chǎn)和在建項目將達到32家,產(chǎn)業(yè)類型包括能源、電子、軟件等多家高科技技術(shù)企業(yè)。據(jù)了解,中鴻盛《領(lǐng)軍企業(yè)總部基地》項目和樂圖光電等項目也在加快建設(shè)中,工業(yè)城已經(jīng)有了比較完整產(chǎn)業(yè)鏈和完善的配套體系,這一切的成績離不開當?shù)卣恼咧С?,也不能忽略黃小波對家鄉(xiāng)的熱愛及建設(shè)工業(yè)城所付出的努力。
黃小波祖籍博羅縣,不到20歲的他伴隨著改革開放的浪潮,離開家鄉(xiāng)外出深圳打拼。或許是勤奮踏實的性格、天資聰穎的頭腦,也或許是運氣使然,一路商海沉浮,已是中年的黃小波便已資產(chǎn)不菲,由于在社會各界都積攢了良好的贊譽,他連續(xù)十年當選深圳市寶安區(qū)政協(xié)委員,甚至是保安區(qū)政協(xié)常委。
在黃小波的心里,博羅縣永遠是自己的家鄉(xiāng)。在外“混”了名堂后,他開始考慮如何才能為家鄉(xiāng)做些事情。2004年初,在一次深圳召開的招商推薦會上,博羅縣的相關(guān)領(lǐng)導找到他,希望他能在博羅縣城的羅陽鎮(zhèn)投資建設(shè)一座工業(yè)城,并且引進一些知名的企業(yè)進駐。
黃小波略微思考后便答應了,在他看來,工業(yè)城建好,企業(yè)進駐,自然而然能為當?shù)囟愂兆龀鲐暙I。企業(yè)多了,人自然也就多了,更能帶動起當?shù)氐南M,這對于老百姓來說,也是一件好事情,同年在當?shù)刈猿闪⒘?ldquo;惠州市鴻達實業(yè)發(fā)展有限公司”,負責對鴻達工業(yè)城項目的整體運作。
此后的一切都如期進行,黃小波開始了惠州的再創(chuàng)業(yè)之旅,還當選了惠州市政協(xié)第十、十一屆政協(xié)委員、十二屆政協(xié)常委。
20年簽訂多個協(xié)議確保投資人利益
2004年4月30日,羅陽鎮(zhèn)政府與黃小波的公司簽訂了《合作開發(fā)及招商協(xié)議書》,就工業(yè)項目合作開發(fā)事宜達成一致意見:當?shù)卣當M征收近2000畝土地作為招商引資的項目用地,黃小波的公司負責協(xié)助羅陽政府進行招商引資工作。
2006年12月,羅陽鎮(zhèn)政府與黃小波簽訂了《協(xié)議書》及《補充合同書》,就雙方合作開發(fā)荔枝園工業(yè)項目達成補充條款。由羅陽政府作為鴻達(國際)高科技工業(yè)制造城市政道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實施主體,采用BT模式,解決資金劃撥問題。(BT模式中文名稱是建設(shè)移交,政府利用非政府資金,來進行非經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目一種融資的方式。)
此后數(shù)年,一直投入在工業(yè)城建設(shè)中的黃小波出現(xiàn)了資金投入過大,項目回報緩慢的情況,2011年12月8日,博羅縣監(jiān)察和審計局出具《審計報告》,該報告中認定,至2011年9月30日,鴻達公司在博羅鴻達工業(yè)園項目建設(shè)實際投入資金總額為1.4億元。但黃小波認為這些錢遠遠趕不上鴻達實業(yè)投入的3.5億,經(jīng)雙方協(xié)議后,決定將縣土地儲備中心保留的13萬平方米的工業(yè)用地和10萬平方米的商住配套用地用來解決鴻達實業(yè)的虧損問題。
2012年7月11日,博羅縣政府與惠州鴻達公司、羅陽鎮(zhèn)政府簽訂《合作開發(fā)鴻達工業(yè)城項目協(xié)議書》,就三方合作開發(fā)鴻達工業(yè)城項目,約定在鴻達科技城合作開發(fā)400畝商住用地,通過分配土地掛牌收益來解決鴻達工業(yè)城歷史遺留問題。
“這樣做,就是為了讓我們公司能夠收回投資成本及回報。”黃小波稱,這塊400畝的商住用地就是被博羅縣政府低價賣掉的土地。因為這塊儲備用地性質(zhì)特殊,是捆綁了債權(quán)債務的土地,所以性質(zhì)為商住用地。
在最初的約定中,工業(yè)城建好后的凈收益鴻達實業(yè)和博羅縣政府按照四六分成,比例為博羅縣政府4成,鴻達實業(yè)6成。作為對鴻達實業(yè)的補償,協(xié)議還特別約定,項目用地需要三方統(tǒng)一協(xié)商,規(guī)劃、出讓。
商業(yè)土地兩次流拍 更改土地性質(zhì)低價出讓
今天步入這片工業(yè)園,成熟的工業(yè)社區(qū),繁忙的建設(shè)工地,十多條以“鴻達”命名的園區(qū)公路上車來車往,但是十幾年前,這里還是一片荒蕪之地,高低不平、雜草叢生、溝渠遍布、蚊蟲遍野。
黃小波回憶起當年剛?cè)腭v此地時的情景,心里不免有些忐忑,公司沒有充裕的資金,當?shù)貨]有成熟的基礎(chǔ)設(shè)施,更缺少愿意來此地真金白銀投資的企業(yè),一切都要從零開始!無論是基礎(chǔ)的土地平整還是赴海內(nèi)外招商,幾乎是一己之力扛下了所有。
由于前期的投入過大,鴻達實業(yè)遇到了巨大的資金缺口,加上國家土地政策調(diào)整,原合同約定的合作開發(fā)模式無法返還鴻達實業(yè)前期投入的開發(fā)成本和投資回報,博羅縣政府于2012年和2013年將鴻達工業(yè)城的商住用地兩次掛牌出讓,但由于位置偏僻環(huán)境不佳,兩次拍賣均無人摘牌。
轉(zhuǎn)折發(fā)生在2020年。這一年,博羅縣政府在未通知鴻達實業(yè)一方的情況下,在商住用地高價位的時候,將合作用地性質(zhì)從商住用地改為工業(yè)用地,將400畝土地中的161044(16.1萬)平方米土地,以工業(yè)用地定向掛牌出讓成交。
由于調(diào)整了規(guī)劃和用地性質(zhì)定向掛牌,地價低于市場流通價而成交。3宗地掛牌總收入為僅為1.0475億 元,折合平均地面單價僅為 650元/平方米,不含稅。(宗地一:掛牌編號:博自然資(用地)掛字【2020】6號,面積62249㎡,成交價2590萬元;宗地二:掛牌編號:博自然資(用地)掛字【2020】54號,面積45118㎡,成交價3145萬元;宗地三:掛牌編號:博自然資(用地)掛字【2020】44號,面積53677㎡,成交價3740萬元)。
如按照同期周邊工業(yè)用地市場價出讓,參考2020 年 8 月 25 日廣東省中級人民法院拍賣一宗同區(qū)域的工業(yè)用地,面積15085 平方米,成交總額 2802.9321 萬元,折合地面單價為 1858.09 元/平方米,而合作土地僅650元/平方米成交,約為正常市場拍賣價三分之一。
“按照協(xié)議的約定,出讓合作土地政府有義務和我公司協(xié)商,但整個過程我都不知道情況,此外將用地性質(zhì)從商住用地改為工業(yè)用地也沒有人告訴我。”
黃小波說。依據(jù)羅陽鎮(zhèn)當年商住用地出讓的案例,折合平均地面單價僅為650元/平米的價格明顯是低了。黃小波說,“考慮到工業(yè)城位置及環(huán)境,加上近幾年商住開發(fā)不如以前,這種操作其實也能理解,但是拍賣的錢我也一分都沒有拿到!”。
黃小波認為,若根據(jù)協(xié)議內(nèi)容,當?shù)卣欠褚褑畏竭`約?“我就想知道,這究竟是為什么。”
工業(yè)園區(qū)多條道路以“鴻達”命名
優(yōu)化營商環(huán)境 法治是企業(yè)正當經(jīng)營的保障
對于黃小波認為當?shù)卣`約的觀點,來自國內(nèi)的數(shù)位法學專家學者也表達了類似的意見。
中國法學會商法學研究會會長,中國政法大學教授、博士生導師趙旭東;中國人民大學法學院副院長、博士生導師、龍翼飛教授,清華大學法學院崔建遠教授以及中國人民大學法學院兼職教授,自然資源部咨詢研究中心咨詢委員王守智等國內(nèi)知名法學專家在2021年10月底就鴻達工業(yè)城項目中相關(guān)糾紛的法律適用問題進行了認真討論和分析研究,形成了頗具專業(yè)的法學論證意見書:
與會專家認定三方簽訂的《合作開發(fā)鴻達工業(yè)城項目協(xié)議書》合法有效,協(xié)議三方都應當按照法律規(guī)定和合同約定履行義務;縣、鎮(zhèn)兩級政府就合作開發(fā)鴻達工業(yè)城項目作出的政府會議紀要也對其具有拘束力,需要要對載明的內(nèi)容踐行承諾。
三方簽訂的《合作開發(fā)鴻達工業(yè)城項目協(xié)議書》是為了通過分配土地掛牌收益的方式來解決鴻達工業(yè)城征地歷史遺留問題,《合作開發(fā)鴻達 工業(yè)城項目協(xié)議書》中關(guān)于土地掛牌出讓收益的約定是由原來的征地利益關(guān)系轉(zhuǎn)化而來的,關(guān)系到惠州鴻達公司投資者利益的實現(xiàn)。
當?shù)卣谖锤嬷参吹玫交葜蔌欉_公司同意的情況下,將涉事土地掛牌出讓,有悖于誠實信用原則,違反了《合作開發(fā)鴻達工業(yè)城項目協(xié)議書》第9條、第10條第1款的約定,應構(gòu)成違約。
對于鴻達公司遭受的損失,相關(guān)專家意見認為,該損失應包括實際損失和預期可得利益損失,應當參照策涉土地周邊同類型土地出讓的價格計算。唯有讓企業(yè)在公平、公正的法治環(huán)境中發(fā)展,才能更好的培養(yǎng)優(yōu)化地區(qū)營商環(huán)境。
中國政法大學民商法學博士生導師,符啟林教授認為,根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七條相關(guān)規(guī)定“民事主體從事民事活動,應當遵循誠信原則,秉持誠實,恪守承諾。”簽訂協(xié)議就要按照約定的內(nèi)容來履行,優(yōu)化營商環(huán)境是政府的一項重要工作,旨在通過優(yōu)化服務、法治保障和社會環(huán)境等方面的努力,為市場主體提供更加穩(wěn)定、公平、透明、可預期的營商環(huán)境。
這些舉措包括提高政務服務能力和水平,加強政府與市場主體之間的協(xié)同監(jiān)管和信息共享,加強政府服務意識和提高服務質(zhì)量和效率等方面。政府優(yōu)化營商環(huán)境的努力將有助于促進市場主體的健康發(fā)展,增強市場活力和社會創(chuàng)造力,才能為經(jīng)濟社會發(fā)展注入新的動力。
對于目前所遇到的種種問題,黃小波對未來依然充滿信心,只是身處困境的他希望能得到一個合理的回應。。。。。。
今日的工業(yè)園區(qū)以具有相當規(guī)模
免責聲明:市場有風險,選擇需謹慎!此文僅供參考,不作買賣依據(jù)。
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